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沪上二手房成交放缓 “刚需刚改”成交主力

发布时间:2017-07-21| 来源:未知 |

日前,上海二手房指数办公室发布月度报告显示,2017年6月,上海二手房指数为4001点,比5月下降6点,环比下降0.22%。《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)了解到,此轮成交中,刚需刚改成为成交主力。

经历了密集的楼市调控政策之后,二手房终于顶不住压力,出现破口。

日前,上海二手房指数办公室发布月度报告显示,2017年6月,上海二手房指数为4001点,比5月下降6点,环比下降0.22%。《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)了解到,此轮成交中,刚需刚改成为成交主力。

量价齐跌

6月,上海二手住宅成交套数环比下降16.57%,同比下降49.72%。在成交量三个月连续放缓下,价格出现小幅下跌。以环区分析,内环内成交1600余套、环比下降21.34%,内外环成交近4300套、下降17.63%,外环外成交近5670余套、环比下降17.80%。

从成交量价格段看,300万元以内房源占比65.35%,环比扩大2.16个百分点;500万元以上的房源占比13.42%,环比扩大0.18个百分点;300-500万元房源占比21.23%,环比缩小2.34个百分点。

与此同时,市场带看及转化成交均现减速,带看量出现二成下滑,部分板块甚至有三四成下滑。一些急于置换及急需现金的业主开始降价揽客,如新兴城区的浦东航头、唐镇价格分别下跌0.74%和0.39%,成交量分别为60余套和40余套,环比下降逾三成。

李想,新上海人,5年前和丈夫一起在浦东花木买了套一居室的小房子,计划后期再换大房子。如今,他们的孩子已经出生,父母要来上海照顾孩子,现有的小房子已经不能满足他们的生活需求,于是决定将其在中介市场挂牌出售,用卖房的钱作为首付置换一套面积稍大些的两居室。本以为,在寸土寸金的上海,面积小的房子很容易转手,没想到挂牌近3个月,只有少部分人前来看房,始终没能最终达成协议。

“许多人看了房之后觉得定价太高,中介劝我降价会好出手,本来我不想降价的,但不降价就不好成交,我们现在正在考虑适当降低价格。”李想这样告诉《东地产》。

同样在纠结中的还有刘女士,她在闵行的一套两房已经挂牌半年,却依然未能成交,“现在不降价根本卖不动房子,但我的房子房型装修都不错,我不想降价,就这样挂着,再看看吧。”

刚需刚改是主力

值得一提的是,根据月度报告,6月份,近郊城区共成交6650余套,成交案例中六成为50-90平方米的房源,客群主要为售后公房置换客或外省市人士首次购房。改善置换客成为楼市一大动力,如宝山顾村、浦东周康分别成交180余套和210余套。70平方米以内的刚需房和70-120平方米的刚改房成交比例均在四成以上,而120平方米以上的大户型改善案例,仅占5%。

链家工作人员王丽告诉《东地产》:“部分置业者认为近郊价格相比内环便宜,综合配套比远郊完善,所以在总价固定的情况下,宁愿选择在近郊买一套刚需小户型,也不愿意到远郊买稍大些的户型。”

此外,6月,在远郊城区11个板块共成交1530余套,环比下降20.39%。调查显示,作为不少刚需及首次置业者首选区域,单价2-3万元、总价300万元以内的房源为成交主力,购房者中,不少为本市老年人,将市区房留给子女,自己搬至远郊改善居住环境。

调控暂难松动

上海二手房指数办公室认为,6月上海二手房市场成交继续缩量,价格出现回落,这是市场的正常反应。目前市场多为“连环套”交易,相对于改善客释放,刚需客是置换出售环节的承接者,已非市场最大动力。而非普通房交易延续上升,降价房源逐渐增多,降价是目前市场环境下加快交易速度、抢占客源的直接办法。

今年上半年以来,房地产市场整体降温明显,二手房置换受限,一些手握现金的准购房者及置换客转向一手房市场。随着下半年房企的业绩指标压力加大,长效调控政策或迫使开发商以价换量。随之,或再现一、二手房价格倒挂,在市场分流的情况下,二手房成交若继续萎缩,价格将延续调整。此外,考量价格变化的还有购租选择机制,在政策引导下正在逐渐形成之中,租赁分流也是影响价格走势的因素。

“在楼市持续调控的背景下,现在市场观望客户较多,基本有5%——10%的议价空间,但也有部分房东认为市场还是会好起来的,所以不愿意降价,房子就不好出手。”王丽如是告诉记者。

对于下半年市场,有业内人士预计:从政策面来看,调控政策仍然是从严执行的,当市场预期还没有得到实质性逆转的时候,政策面不可能出现松动。十九大之前(党的换届),甚至2018年“两会”(政府换届)之前,全国核心一二线城市楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。由此可见,2018年二季度之前调控政策很难出现实质性的松动,楼市调整的趋势至少会延续到明年上半年。

本文来源:东地产责任编辑:乔羽_BJS2022


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